‘Giá chung cư Hà Nội, TP HCM phải giảm tiếp mới về mức hợp lý’

Quan sát thị trường bất động sản nhiều năm qua, tôi tin rằng giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM có thể giảm 40-60% trong vòng 5 năm tới. Tôi nhìn vấn đề từ chính khả năng chi trả thực tế của người lao động bình thường.

Tôi có nhiều bạn bè làm công ăn lương tại TP HCM và Hà Nội. Phần lớn thu nhập dao động quanh mức 10-15 triệu đồng một tháng, ai đạt 20 triệu đã được xem là khá. Trong khi đó, giá một căn hộ 70 m2, hai phòng ngủ ở khu vực tương đối tốt hiện nay phổ biến khoảng 6-8 tỷ đồng.

Tôi thử làm một phép tính rất đơn giản: Nếu một người thu nhập 20 triệu đồng một tháng, tức 240 triệu đồng một năm, và dành khoảng 30% thu nhập cho nhà ở trong suốt 30 năm, thì giá trị căn nhà phù hợp chỉ vào khoảng: 20 triệu x 12 tháng x 30 năm x 30% = khoảng 2,16 tỷ đồng.

Nghĩa là với mức thu nhập được xem là khá hiện nay, khả năng chi trả thực tế của đa số người lao động vẫn chỉ phù hợp với căn nhà khoảng hơn 2 tỷ đồng. Trong khi thị trường đang bán phổ biến ở mức gấp ba, thậm chí gấp bốn lần con số đó. Theo tôi, đây là dấu hiệu giá nhà đã bị đẩy lên quá xa so với thu nhập thật.

Một yếu tố khác khiến tôi tin thị trường sẽ điều chỉnh mạnh là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hiện nay đã quá cao. Có những nghiên cứu cho thấy giá nhà tại Hà Nội và TP HCM tương đương 30-35 năm thu nhập của một hộ gia đình, trong khi mức được xem là hợp lý ở nhiều nước chỉ khoảng 4-6 năm. Khi giá tài sản vượt quá khả năng chi trả thực tế quá lâu, thị trường sớm muộn cũng phải quay về giá trị phù hợp hơn.

Tâm lý của người mua cũng đang thay đổi rất nhiều. Vài năm trước, nhiều người tin rằng “mua nhà kiểu gì cũng có lãi, càng chờ càng mất cơ hội”. Nhưng giờ đây, niềm tin đó không còn mạnh như trước. Bài học từ thị trường bất động sản Trung Quốc giai đoạn 2021-2026 khiến nhiều người bắt đầu hiểu rằng giá nhà không phải lúc nào cũng chỉ đi lên. Khi kỳ vọng tăng giá suy giảm, lực mua đầu cơ cũng yếu đi rất nhanh.

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà hiện nay vẫn là gánh nặng lớn với người trẻ. Có thời điểm lãi vay lên tới 12-14% một năm. Tôi chứng kiến vài người mua nhà bằng đòn bẩy tài chính rồi phải sống rất áp lực: lương vừa về đã trả ngân hàng, gần như không còn khoản dư để tích lũy hay chăm sóc cuộc sống.

Trong khi đó, tính đến bài toán thuê nhà, có thể thấy: Một căn hộ có giá bán khoảng 7 tỷ đồng, thì giá cho thuê chỉ khoảng 180-240 triệu đồng mỗi năm. Tức tỷ lệ giá nhà trên giá thuê vào khoảng 29-39 lần. Theo nhiều chuyên gia quốc tế, nếu tỷ lệ này vượt quá 21 lần thì thuê nhà sẽ có lợi hơn mua. Nói cách khác, cùng một căn hộ, người thuê chỉ cần bỏ ra chưa tới 20 triệu đồng mỗi tháng, trong khi người mua phải gánh khoản tài chính lớn hơn rất nhiều.

Tôi không phủ nhận giá trị của việc sở hữu nhà. Nhà ở vẫn là tài sản quan trọng với nhiều gia đình Việt Nam. Nhưng tôi nghĩ thị trường hiện nay đang bị đẩy quá xa khỏi nền tảng thu nhập thực tế của số đông người dân. Cuối cùng, giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng phải quay về khả năng chi trả thật của xã hội. Và khi đó, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM khó có thể tiếp tục tăng mãi như nhiều người vẫn nghĩ.

Nguyễn Hữu Minh